Квартирна fata morgana

Останні три роки у містах Чернігівщини, а найпомітніше в обласному центрі, пожвавилося зведення сучасних багатоповерхових будинків покращеного планування. Як на дріжджах то там, то тут ростуть дев’яти-, шістнадцяти-, а подекуди й вісімнадцяти поверхівки. Квартири у них — на будь-який смак. Отож маєш гроші — купуй. А якщо їх немає, тоді своє фінансове плече підставить банк.



Сьогодні практично всі найбільші банки України, філії яких є в Чернігові, дають довгострокові кредити на придбання житла. Основна відмінність між ними — це умови кредитування та кредитні ставки річних. Та про це пізніше.

Пожвавлення на ринку нерухомості призвело до різкого подорожчання житла: з 2004 року ціни підскочили на 500 (!) відсотків, і при цьому агенти з нерухомості стверджують, що ліміт їх зростання ще не вичерпаний. За даними українського агентства нерухомості UAP-roperty, квартири і будинки в Україні зараз коштують у середньому по 1382 долари США за квадратний метр, що приблизно на 50 відсотків вище, ніж рік тому. Найдорожчий ринок нерухомості у Києві, де середні ціни сягають 3000 доларів за квадратний метр.

Та повернімося до нашого регіону. Ще у 2004 році в Чернігові було створено комунальне підприємство „Будінвест”, яке очолив Володимир Рябуха. За два роки цим підприємством зведено десять будинків загальною площею 100 тисяч квадратних метрів.

— КП "Будінвест" з’явилося для залучення у будівництво міста інвестицій та для координації дій інвесторів, — говорить Володимир Рябуха. — На той час будівельні організації не мали можливостей через брак коштів освоювати будмайданчики Чернігова. Інвестори повністю фінансують будівництво, починаючи від проекту і закінчуючи повною здачею будинку в експлуатацію. Потреба міста у житловій площі велика. Не помилюся, якщо скажу, що у черзі на житло стоїть понад десять тисяч чернігівців.

— У чому саме полягає ваша координаційна роль?

— КП "Будінвест" координує діяльність інвесторів у місті, проводить підготовчу роботу: виділення земельної ділянки, п оформлення, потім питання виноситься на розгляд сесії міськради, після цього готується проект землевідве-дення тощо. Лише після цього ми пропонуємо інвестору готовий проект.

— Чи правда, що усі новобудови Чернігова звели кияни?

— Ні, це не так. Левова частка будівельного ринку обласного центру належить місцевим інвесторам. ВАТ "Домобудівний комбінат" виступає і як інвестор, і як підрядник. Інвестором ВАТ. Чернвівбуд* виступає ТОВ "Укрбудреконструкція“. Завдяки їхній співпраці з’явився будинок на Шевченка, 32.

З'явитися з'явився, а от заселитися...

ІВАН КИВАЄ НА ПЕТРА...

"Гарт" у №37 від 14 вересня цього року розповів про своє розслідування ситуації навколо 146-квартирного будинку на вулиці Шевченка, 32. Багатоповерхівка мала бути здана ще у І кварталі цього року, але й нині власники квартир не можуть вселитися у новобудову, оскільки не можуть зробити ремонту, бо немає ані холодної, ані гарячої, води Підрядник — ВАТ „Чернігівбуд" киває на інвестора Т0В "Укрбудреконструкція", а той звалює всю вину на замовника — КП "Будінвест". Люди роками збирали гроші, влізли у кредити, а жити у квартирах не можуть. Дехто звернувся з позовом до суду, а більшість шукає справедливості у чиновницьких кабінетах. Цієї середи з групою власників квартир у будинку на Шевченка, 32, які бояться виникнення ситуації, як із київським „Еліта-центром", зустрівся директор ТОВ „Укрбудреконструкція” Сергій Клименко. Саме це товариство продавало квартири, укладало угоди тощо. Під час зустрічі Сергій Миколайович усю вину переклав на замовника. Разом із трьома членами ініціативної групи та Сергієм Клименком я знову завітав до директор» КП "Будінвест" Володимира Рябухи. Він лише розвів руками, адже, за його словами, комунальне підприємство виконало усі зобов'язання перед інвестором. Тепер нехай "Укрбудреконструкція" відповідає за пунктами угоди перед покупцями.

На моє запитання, що б він робив на місці обдурених власників квартир, Сергій Клименко промовчав. Показав лише лист до голови Чернігівської міськради, де просить прийняти на баланс громади комунікації будинку, а саме водопровід та теплопровід. До речі, 27 липня складено акт введення будинку в експлуатацію. На ньому є печатки та підписи уповноважених усіх відповідних структур, окрім тепловиків.

— Під час зведення будинку допущено технічну помилку, — зізнався Володимир Рябуха, — але яку саме, не скажу. Зазначу лише, що зараз обслуговувати комунальну структуру будинку погодився ЖРЕД-10 замість четвертого.

Міськрада рекомендує мешканцям організувати товариство співвласників багатоквартирних будинків, тобто зареєструватися як юридична особа. Можна також укласти договори на тепло- та водопостачання з кожним власником квартир окремо. Але для цього потрібно, щоб це зробили 70% мешканців, а зібрати усіх 146 власників досить важко. Не всі вони горять бажанням робити ремонт і вселятися у квартири, адже дехто придбав житло для того, щоб потім його продати дорожче, тобто вклав гроші у нерухомість. Я (автор) запропонував Сергієві Клименку за вказаними у договорах адресами розіслати людям запрошення на збори мешканців будинку, де зазначити дату і час зустрічі. На це він відповів: "Це не наше діло". Хоча усі зобов'язання за договорами несе саме „Укрбудреконструкція". Сергій Клименко під час зустрічі висловив надію, що до кінця наступного тижня тепло і вода у квартирах на Шевченка, 32 буде.

БІЗНЕС НА ЛОХАХ

— Звичайно, будівельний ринок Чернігова не обійшовся без киян, цікавляться ним і Харків 'яни. Українсько-турецька фірма „БЙЗ" теж хоче вкласти свої капітали у будівництво. На вулиці Шевченка навпроти Центрального парку відпочинку київський інвестор — банк "Столиця" разом із генпідрядником — чернігівською фірмою "Агробуд" звели дві багатоповерхівки, — каже Володимир Рябуха.

На сьогодні інвестору зведення одного квадратного метра житла обходиться від 500 до 750 доларів США, а продають його по 800-1200 доларів за квадратний метр. У цьому році через КП „Будінвест” буде здано в експлуатацію вісім будинків, а це 50 тисяч квадратних метрів житла.

На запитання, чи всі квартири у новобудовах розкуповуються, Володимир Рябуха відповів

— Я не можу із впевненістю сказати, що всі квартири заселені. Є проблеми де із введенням в експлуатацію будинку на Белова, 31 („Гарт" писав про цю ситуацію у №25 від 22 червня 2007 р. у матеріалі „Будівельники буксують"). Його мали здати ще два роки тому, але інвестор не розрахував своїх можливостей. Чому в нього не вистачило грошей, я не знаю.

Тут би хотілося зазначити, що не всі інвестори вдаються до свинства. Так, З ВАТ „Домобудівний комбінат" здає квартири під ключ. У них тепло, є холодна та гаряча вода. У будинках працюють ліфти.

— Володимире Дмитровичу, а що ви мали б зробити і що зробили в ситуації навколо будинку №31 на Белова?

— Комунальне підприємство "Будінвест" тримає ситуацію під контролем (Ось тільки мені не і ясно, в чому це конкретно проявляється, адже два роки не можуть здати будинок на Белова, 31. — Авт.). До мене надійшла інформація від генпідрядника — київського будівельно-монтажного підприємства „Укренергобуд“ про те, що для закінчення робіт необхідно чотири з половиною мільйони гривень. Сьогодні вже півтора мільйона від інвестора генпідрядник отримав. їх витратять на закупівлю і монтаж котельні. На нараді у чернігівського міського голови представники інвестора запевнили, що будинок на Белова. 31 введуть в експлуатацію у IV кварталі 2007року.

— Чи понесуть відповідальність винні за цю ситуацію?

— Обурені власники мають право звернутися до суду, адже здача будинку справді затяглася. Вони вправі вимагати компенсацію за затримку.

— Що робити майбутнім покупцям квартир, щоб не попасти в таку халепу?

— Перш за все уважно прочитати умови договору. З'ясувати, чи влаштовують вони того, хто хоче придбати квартиру, а потім уже віддавати гроші.

— Хто ж основні покупці на нові квартири?

— Як такого чіткого аналізу статусу покупців немає. Це, як то кажуть, середній клас, як правило, молоді люди, яким зарплата дозволяє оформити кредит. Найбільшим попитом користуються одно- та двокімнатні квартири. Вартість однокімнатної квартири коливається від 30 до 40 тисяч доларів, але там метраж більший за стандартну радянську квартиру. Так, у будинку на вулиці Молодчого однокімнатні квартири мають площу 60 квадратних метрів. Там лише кухня займає 15 квадратів. Щодо вартості житла, то вона залежить від матеріалів ( Чернігівські будівельники замість панелей використовують монолітно-каркасні конструкції. Це нова технологія) та району міста. Зараз у Чернігові вільних земельних ділянок практично немає. Треба зносити одноповерхові будинки, а їх мешканців забезпечувати квартирами у багатоповерхівках.

Зараз міська влада перейшла від точкової забудови на квартальну. Вже складається проект забудови к вар талу Бєлінського - Кирпоноса - Святомиколавська. Погоджено з містобудівною радою проект квартальної забудови.

Інтернаціоналістів, Молодного та Полуботка, а також П'яти кутів. Затверджено проект виведення вулиці Любоцької на проспект Перемоги. Зараз шукаемо для цього інвестора. Передбачається також забудова мікрорайону Масани. Програма розрахована на 9-6 років. Там у будинкам виділять 200-300 квартир під крадигуаання моледіжного будівництва.

СОБІ ДОРОЖЧЕ

Державна програма пільгового житлового кредитування рекламується як чи не єдина можливість придбання власного житла для молодих людей. Проте немало щасливчиків, які одержали квартири за цією програмою, зізнаються: якби знали раніше про всі підводні камені цього кредитування, то ніколи б не пішли таким шляхом придбання житла.

Шанс стати учасником атракціону державної щедрості мають самотні або одружені громадяни віком до 35 років.

Порівняно з комерційними позиками, де процентна ставка сягає 12-15% річних, молодіжний кредит здається цілком перспективним інвестуванням. Дійсно, на перший погляд, плюси цього кредитування очевидні: щадні процентні ставки, у деяких випадках — часткове погашення державою кредиту. Так, якщо в сім’ї росте троє і більше дітей, позичальник виплачує тільки 25% від повної вартості іпотеки Позика видається на 30 років. При цьому перший внесок складає лише 6% від суми позики. Все це правда. Однак є й проблеми, основна з яких — відсутність належного фінансування. Грошей на програму виділяється дуже мало: якщо вірити офіційній статистиці, тільки 10% від тих, хто потребує поліпшення житлових умов, одержали квартири завдяки молодіжному кредитуванню. Ще більше ускладнюють напружену ситуацію ціни на нерухомість, які постійно зростають.

Станом на 14 вересня 2007 року в черзі на молодіжний кредите Україні перебувало 16 тисяч чоловік. Якщо врахувати, що в середньому за рік завдяки програмі кредит одержують близько 1000 осіб, не складно підрахувати, скільки ще чекати на квартиру тим, хто в списку внизу. А ось як виглядає ситуація в нашій області. За даними Чернігівського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи „Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву”, чотири роки тому квартири отримали 40 сімей, 2004 р. - 48, 2005 р. - 24 і минулого — 19 сімей.

Ще більше ускладнює ситуацію непрозора і корумпована процедура просування кандидатів у списку. Так, окремі претенденти можуть простояти в черзі усього кілька днів, в той час як інші кандидати в очікуванні своєї миті щастя ризикують переступити критичний вік — 35 років.

Крім того, хоча, за правилами програми, претендентами на молодіжний кредит можуть бути лише ті громадяни, які згідно із законодавством потребують поліпшення житлових умов, насправді ж ними стають і ті українці, які вже мають житло.

Неприємним сюрпри зом для молодих людей може стати і несподіване зростання суми першого внеску. Річ у тому, що спочатку програма молодіжно го кредитування при розра хунту вартості іпотеки вра хоеує номінальну ціну квадратного метра, яка у кілька разів менша від реально! ринкової ціни. Тому часто u процесі підписання договору про кредит позичальник дізнається про додаткові витрати, які значно нівелюють цінність позики.

Ще один важливий аспект - крім самої черги, позичальнику ще належить дочекатися введення житла в експлуатацію. Кредити на купівлю квартир видаються на етапі збору необхідних документів для будівництва (за оцінками фахівців, на це йде від 1,5 до 2-х років), до цього ще додається термін самого будівництва. У договорах із забудовником дати введення будинку в експлуатацію не зазначають, тому, на скільки років затягнеться будівництво, не ризикують прогнозувати навіть фахівці. У цій ситуації позичальник ризикує стати заручником довгобудів.

Андрій Димич, «Гарт» № 42 (2326) від 19 жовтня 2007

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.

Додати в: