Черниговский рынок недвижимости замер

Черниговский рынок недвижимости замер

Кризис еще не успел разыграться, но уже множатся слухи, усугубляя его. Что будет с недвижимостью? – один из насущных вопросов, ведь жизнь не стоит на месте, многим надо разъезжаться, сходиться, разделяться и так далее. Риелторов Татьяну Байду  и Светлану Мирошкину я  знаю много лет, на рынке недвижимости Чернигова они – асы, так что, спрашивая у них об истинном положении вещей, не боюсь, что получу ложные данные.

— Везде говорят об обвале цен на недвижимость? Значит, сейчас выгодно покупать квартиру?
Татьяна Байда:
— Ситуация на рынке недвижимости меняется очень быстро и циклично. Еще в конце 90-х годов многие черниговцы уезжали в поисках лучшей доли в Россию, Израиль, Германию и дешево, лишь бы поскорее, продавали недвижимость.  Цены на квартиры падали на глазах. Изменил тенденции рынка взрыв Всемирного торгового центра  в 2001-м: пошатнулась непоколебимая вера в незыблемость курса американского доллара, что подстегнуло население к скупке недвижимости. Цены стали повышаться, и недвижимость стала предметом вложения денег. Приобретя квартиру и  перепродав ее через год, можно было получить 30% прибыли. Еще более оживили рынок недвижимости ипотечные кредиты, которые начали предоставлять банки — сначала осторожно, потом почти каждому, кто этого хотел.

Сегодняшние слухи об обвале цен на недвижимость сильно преувеличены. Обвал цен наступает тогда, когда предложенных квартир гораздо больше, чем покупателей, но это явно не о нас. Сегодня же мы имеем отложенный покупательский спрос, когда на рынке недвижимости все замерло в ожидании развития событий. Многие продавцы сняли с продажи свои предложения. Продают только в случае крайней нужды — не могут выплатить кредит, плохо пошел бизнес и так далее. В случае реальной сделки продавцы идут на значительную уступку. Но даже при таких обстоятельствах желающие воспользоваться ситуацией и купить хорошую  квартиру подешевле не находят подходящих предложений. Например, недавно покупатель надеялся найти хорошую 2-комнатную квартиру за 72 тысячи гривен – не получилось. Все притихло.

— Были ли уже случаи возврата приобретенных по ипотечному кредиту квартир?
Светлана Мирошкина:
— Банки не делятся этой информацией, но согласно ст.11 новой редакции Закона «О защите прав потребителей» им запрещено изымать имущество должника без его согласия или соответствующего судебного решения. А судебная волокита может по разным причинам тянуться годами. Поэтому Кабинет Министров и предпринял недавно попытку наладить  взыскание имущества должника внесудебным способом.

В принципе, банк и сегодня может самостоятельно продать предмет ипотеки  — квартиру,  но без суда имеет право это сделать, только если такой пункт есть в кредитном договоре (поэтому – читайте внимательно договор). Но такой путь для него самый невыгодный и трудоемкий, поэтому банк скорее пойдет на отсрочку, реструктуризацию займа, чем на изъятие предмета залога. Лучший вариант для него  — чтобы заемщик согласился постепенно погашать долг и притом сохранил право собственности на квартиру или, по согласованию с банком, добровольно ее продал, чтобы вернуть кредит, а остаток денег оставил себе. Но если уж банк изымет квартиру, то хлопот у него будет не меньше. Реальную рыночную стоимость «арестованной квартиры» придется уточнять, ведь цены сейчас упали, и продавать исключительно на публичных торгах  — через аукцион.  В свою очередь, покупатели побоятся приобретать такой «конфискат».

— Какое жилье больше интересует покупателей?
Татьяна Байда:
— До последних событий, в основном, «новострой»: массового покупателя не останавливает его сравнительная дороговизна. Ведь квартиры, как правило, покупают с оглядкой на детей и внуков, и ипотечное кредитование способствует таким приобретениям. При этом 80% покупателей приходят на рынок со своим товаром и используют свое жилье. Для предупреждения афер, после скандала с «Элит-центром», в Украине были созданы фонды финансирования строительства. Чаще всего собственники жилья продают имеющуюся у них недвижимость, деньги полностью или частично передают в фонд, и оттуда уже финансируется строительство выбранного ими дома. 

— Какие предпочтения у разных категорий покупателей?
Татьяна Байда:
— Конечно, товар найдется на каждого покупателя,  но бывает, что приходится потратить год, два и больше на то, чтобы найти подходящую квартиру. Жилье в Масанах отпугивает отсутствием троллейбуса  и наличием свалки, но привлекает сравнительно низкими ценами и компактными квартирами с малой площадью (2-комнатные – до 50 кв.м). Там селятся, в основном, приезжие, жители Славутича, молодежь. Кстати, молодые пары настроены очень романтически – мечтают о домике под красной черепицей на окраине города и зачастую предлагают для обмена свою  двухкомнатную «хрущевку». Для молодежи покупают жилье зажиточные родители из села, они стали  обращаться к услугам риелторов  года два тому назад, их  пожелания зачастую – квартиры неподалеку от рынков и над проезжей дорогой.

Пожилые люди соглашаются только на центр, они же, кстати, часто выступают в качестве продавцов. Продают просторное жилье для того, чтобы купить квартиру поменьше; или когда становятся совсем беспомощными и переходят жить к детям. 

—  Иногда в объявлениях предлагают уход за престарелым человеком в обмен на недвижимость. Как развиваются такие истории?
Татьяна Байда:
— Случается по-разному. Есть случаи, когда действительно ухаживают за старыми людьми довольно долго, годами, после смерти этого человека квартиру чаще всего продают. Бывает, что подписанный договор пожизненного содержания разрывают через суд или по взаимному согласию по причине недовольства одной из сторон: то собственнику квартиры не нравится, как за ним ухаживают, то опекун не выдерживает, как ему кажется, придирок. В любом случае хочется посоветовать людям  заключать такие договоры, уж точно, не по объявлениям, а по рекомендациям знакомых людей. Даже нам немало нервов потрепала одна  клиентка — особа почтенных лет и авантюристических наклонностей. Она, владея двухкомнатной квартирой, договорилась  о пожизненном уходе с одной семьей. Когда им вместе стало тесновато, семья предложила ей вариант – они доплачивают свои средства до стоимости 3-комнатной квартиры и все вместе селятся в ней. Так и сделали. Но, переехав с ними, бабушка резко разрывает договор пожизненного содержания, а так как несчастная семья не сохранила чеков за лекарства, еду и прочие расходы на бабушку, а в договоре обмена 2-комнатной на 3-комнатную не указали величину доплаты (надеясь сэкономить на договоре), то бабушка оказалась единственной владелицей 3-комнатной квартиры. Вскоре она опять пришла  к нам, уже с просьбой продать 3-комнатную и подыскать ей хорошую  1-комнатную, а разницу она отдаст людям, которым задолжала. Еще через некоторое время бабушка попросила продать эту ее хорошую 1-комнатную в обмен на «малосемейку», так как ей нужно отдавать долг. «Но вы же планировали отдать им разницу между стоимостью трех- и однокомнатной!» — «Ну вот еще, а на что бы я жила?» Долг людям она так и не отдала…

Но за все воздается. Нашлась молодая особа, которая захотела приобрести ее квартиру и  в разговоре намекала на то, что  каким-то образом связана с правоохранительными органами. Уж что она говорила нашей бабушке – неизвестно, но та, оформив договор о продаже своей однокомнатной, поселилась в предложенной молодой особой 2-комнатной квартире. Через два месяца к бабушке пришли собственники этой квартиры и показали документы: в них не было ни намека на права собственности бабушки.

— Что нужно делать, чтоб  не нарваться на такую бабушку?
Светлана Мирошкина:
— Обращаясь к помощи риетлторов, идти на авторитетное имя, репутацию. Важный показатель этого – членство в Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, чтобы риелтор стал ее членом – за него должны поручиться  коллеги. К сожалению, сейчас жители города все меньше обращаются к нашей помощи,  свою роль в этом сыграли недобросовестные агентства, которые набрали на работу риелторов, но не обучили их. Подумать только — в городе 67 агентств недвижимости! Сейчас многие из них уйдут с рынка, востребованными останутся только те,  у кого серьезные позиции и наработанная клиентура.

— Какую сумму риелторы берут за свои услуги?
Светлана Мирошкина:
— В нашем городе такса — тысяча гривен. Это плата за подбор нужного варианта, проверку «чистоты» квартиры — в течение нескольких часов мы проверим, кто жил в ней, кто прописан, есть ли задолженности по коммунальным платежам, в некоторых случаях, для срочности, сами их оплачиваем. В лучшем случае мы сразу подберем покупателю то, что его устраивает, но бывает, что это длится месяцами. Столько же может  занять, например, расселение коммунальной квартиры с десятком прописанных в ней жильцов.

 — Но ведь почему-то не сносят старые частные дома и не строят на их месте новые?
Светлана Мирошкина:
— Для строительства это – самый больной вопрос. Сносить дома в частном секторе и предоставлять каждому из, например, десяти прописанных в нем по квартире – невероятно дорого, строители на это не пойдут. За городом же земли распаеваны, их пока продавать нельзя.

— Как идет купля-продажа  земли?
Татьяна Байда:
— Как говорил еще Марк Твен, покупайте землю, ее  больше не делают! Но земля несельскохозяйственного назначения продается там, где на ней можно построить дом. Если это узкая, шириной метр, длинная полоска – вряд ли она  кому-то понадобится. Ценится земля с наличием хороших к ней подъездов, рекой или лесом рядом. Сегодня не время продавать землю, придержите ее до лучших времен.

— Рискнете дать прогноз развития рынка недвижимости?
Светлана Мирошкина:
— Очень трудно что-то предугадать в условиях переплетения финансового и правительственного кризиса, как это сложилось в Украине. Что касается международного кризиса – мы очень завязаны на экономике США, точнее, на курсе доллара. Возможно, с приходом нового президента у них положение стабилизируется, это, несомненно, скажется и на Украине, даже при такой непредсказуемой властной верхушке, как у нас.

Определенно можно сказать, что, когда банки возобновят кредитование, то станут это делать гораздо осторожнее и по более высоким требованиям. Ведь совсем недавно чуть ли не каждый день к нам приходили представители банков и предлагали через нас льготное, без первого взноса, кредитование с учетом всех видов доходов, в том числе неофициальных. Сейчас, думается, они будут  требовать только официальные виды доходов. А человек, который может показать, что он действительно много зарабатывает, будет претендовать на хорошую дорогую квартиру. Следовательно,  останется на прежнем уровне или повысится спрос на «премиум»-жилье. «Хрущевки» будут все менее востребованными. Но такой отложенный спрос, как сейчас, чреват взрывом цен.

Если вы относитесь к той категории населения, у которой квартира – это единственное богатство да еще есть доплата (на кредит надеяться не стоит), и  вам нужно что-то делать с жильем, то сейчас вполне можно приобретать лучшее жилье или обмениваться, но в конкретный временной отрезок, пока все не поменялось в корне. В таком случае вы продаете дешево, но и приобретаете дешево, разницы может и не быть. Жить ведь надо сегодня и сейчас, несмотря ни на что.

Справка
Сегодня стоит:
1-комн. «хрущевка» — 38-47 тыс. у.е.
1-комн. улуч.план.  —  45-57 тыс. у.е.
2-комн. «хрущевка» — 43-57 тыс. у.е.
2-комн. улуч.план. —   58-75 тыс. у.е.
3-комн. «хрущевка» — 55-75 тыс. у.е.
3-комн. улучш.план. —  70-100 тыс. у.е.

Лариса Добрынина,  фото Вадима ИВКИНА

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.

Додати в: