Тенденции на рынке недвижимости Чернигова

Делать прогнозы – занятие весьма неблагодарное. Особенно это касается рынка новостроек, на активность и направленность которого влияют множество факторов как объективного, так и субъективного характера. Однако некоторые тенденции, наметившиеся на данном рынке в 2010-2011 гг., позволяют сделать определенные выводы.
За последние три года цены на квартиры в новостройках практически не изменились. В домах эконом-класса квадратный метр стоит от 4200 до 5000 грн, в домах бизнес-класса – от 5000 до 6000 грн.

Вместе с тем, по данным органов государственной статистики, индекс цен на строительно-монтажные работы при возведении жилых строений в сентябре 2011 г. по отношению к сентябрю 2010 г. составил 119,6%, а по отношению к сентябрю 2009 г. разница составляет уже 135,4%. То есть за последние два года стоимость возведения жилого дома возросла более чем на 35%.

Прогноз стоимости стройматериалов и оборудования на 2012 г. не утешителен. Можно только предположить, какой будет стоимость кирпича или цемента при цене импортного природного газа в 500 дол. США за тыс. куб. м.

Удерживать цены застройщики могут либо путем ограничения своей рентабельности, либо путем сокращения затрат на строительство. Учитывая тот факт, что при своевременном финансировании срок строительства многоквартирного дома составляет полтора-два года, а большинство квартир реализуется при высокой степени готовности дома (на 70-80%) или после введения дома в эксплуатацию, рентабельность застройщиков должна быть не менее 20%. В противном случае в условиях высокой инфляции (до 15%) частные инвестиции в строительные проекты прекратятся, а государство, не имея возможности вкладывать в жилищные программы существенные ассигнования, может получить дополнительные социальные проблемы (массовую безработицу среди строителей и работников смежных отраслей или миграцию за рубеж трудоспособного населения).

Что же касается сокращения затрат, то и это имеет свои пределы. Достаточно посмотреть на так называемое благоустройство вокруг вводимых в последнее время в эксплуатацию домов (примитивные детские площадки, отсутствие парковочных мест и мест отдыха, узкие внутридомовые проезды и пр.).

Экономический эффект от вступления в силу весной 2011 г. Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», который, по мнению его разработчиков, должен был сократить расходы застройщиков, оказался несущественным.

Как вывод – в 2012 г. нас ожидает либо повышение стоимости квадратного метра жилья, либо свертывание многих строительных проектов, находящихся на ранних стадиях реализации (отвод земельных участков, проектирование, согласование и т.д.). Это, в свою очередь, вызовет дефицит качественного жилья через 2-3 года.
Кроме того, продолжится тенденция перехода застройщиков в сегмент эконом-класса, где за счет низкой цены спрос на жилье еще достаточно высок.

По нашему мнению, в 2012 г. большинство квартир будет продаваться в рассрочку. В большинстве развитых стран, где ипотечные ставки не превышают 4%, в таком механизме просто нет потребности.
Еще четыре года назад в Украине застройщики давали рассрочку лишь на период строительства домов. Теперь это ключевой тренд отрасли. Покупка квартир в рассрочку оживляет рынок новостроек.
Рассрочка оказывается значительно более дешевой и менее хлопотной альтернативой банковским кредитам. Застройщики предлагают покупателям низкий процент — от 7% годовых, в то время как в большинстве банков кредит на недвижимость обойдется от 16% в год.

На этапе же возведения домов застройщики часто и вовсе не требуют процентов из суммы долга. Кроме того, оформление рассрочки на квартиру оказывается для покупателей значительно проще и удобнее, чем получение кредита в банке: застройщикам не нужны в обязательном порядке многочисленные справки о доходах, составе семьи, страховании объекта и т. д. Причем, если в настоящее время выплаты по договорам рассрочки распределяются не более чем на два года, то в будущем этот срок может растянуться вплоть до 10-ти.

Следующая тенденция, на которой хотелось остановиться, – это неизбежный уход строителей из центра города. Чернигов, как и большинство городов Украины, переживает болезнь уплотнения. Некоторые застройщики в погоне за прибылью, не вкладывая средств в благоустройство территории и развитие транспортной и инженерной инфраструктуры, возвели в центре города якобы престижные многоквартирные дома. Однако, спустя некоторое время после их заселения неизбежно возникнут проблемы.

Причем их ощутят как жильцы таких новостроек, так и жители прилегающих домов: это отсутствие зеленых насаждений, загруженность придомовой территории транспортом, недостаточное напряжение в электросетях и т.д., в результате жизнь в центре становится некомфортной.

В дополнение к этому в скором времени исчезнет еще одно преимущество центра города как места сосредоточения большинства офисов. И связано это, как ни парадоксально, с развитием электронных коммуникационных средств. Так, некоторые эксперты прогнозируют, так сказать, «вымирание» офисов уже в ближайшее время. Если раньше офис был местом, где в первую очередь проводились совещания, велись переговоры, обсуждались проблемы, то на сегодняшний день все это можно делать, не выходя из дома. Для этого достаточно иметь высокоскоростной интернет и соответствующее программное обеспечение. При этом экономятся существенные ресурсы на содержание офисов, на бумажный документооборот, передвижения сотрудников на работу и обратно, организацию их питания.

Уже сегодня большинство юристов, бухгалтеров, риелторов, программистов в крупных городах предпочитают работать в домашних условиях. Кроме того, в ближайшее время интернет-торговля займет главенствующее положение и менеджеры по продажам смогут успешно работать не выходя из дома.

Эта тенденция повлияет и на жилищное строительство. Возникнет потребность в квартирах с большей площадью, где будет предусмотрен отдельный кабинет или возможность оборудования рабочего места на утепленной лоджии либо балконе. При этом большим спросом будут пользоваться квартиры в жилых комплексах, расположенных в экологически чистых районах города, где рядом расположена школа, детский садик, медицинское учреждение, кафе-ресторан, оздоровительный комплекс, нотариус, прачечная, паркинги и другие объекты социальной инфраструктуры.

Максим Черенок, руководитель проекта "Стрелецкая набережная"
По материалам «Главной черниговской газеты» , №27 от 05.12.11

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.