Тенденції ринку первинної нерухомості м. Чернігова в період економічної кризи

Останні 5 – 10 років Чернігів поряд із Сумами й Кіровоградом належали до обласних центрів з найнижчою вартістю квадратного метра житла. Причин відносно низьких цін у Чернігові можна назвати декілька.

По-перше, в Чернігівській області традиційно одна з найменших середніх заробітних плат по Україні, чим пояснюється низька платоспроможність населення й дешевизна робочої сили.

По-друге, за свідченням експертів, у місті був і залишається один з найнижчих рівнів корупції по Україні, що давало змогу забудовникам без значних витрат (в окремих регіонах України «корупційні» витрати сягали 30% і більше вартості будівництва) отримувати земельні ділянки й відповідні погодження для будівництва.

По-третє, у Чернігові свій потенціал зберегли створені ще за радянських часів підрядні будівельні організації, які забезпечували повний цикл будівництва від земляних робіт до здачі об’єкта під «ключ» за відносно невисокою ціною (ВАТ «Домобудівник», ВАТ «Чернігівбуд», 209 УНР та ін.).
 
Незважаючи на це, на початку 2008 р. середня ціна квадратного метра житла в Чернігові наблизилась, а згодом навіть перетнула позначку 1 000 дол. США. При цьому дивувала незначна розбіжність у цінах між житлом економ-, бізнес- і преміум-класів, яка на той час становила 15 – 20% відповідно, при тому що в інших містах України ця різниця сягала понад 40%. Це пояснювало зведення в Чернігові переважно житла економ-класу, що забезпечувало більший прибуток забудовникам, а ніж спорудження житла, наприклад, бізнес-класу, собівартість якого була значно вищою.

Світова економічна криза суттєво вплинула на функціонування ринку нерухомості в Україні, в тому числі Чернігові. Ринок залишили спекулянти й особи, які купували житло про запас. За нашими спостереженнями, покупцями нового житла в період кризи стали переважно люди, які бажають скористатися падінням цін для поліпшення своїх житлових умов або придбати житло для своїх дітей.

Дещо змістилися акценти, на які звертають увагу покупці новобудов. Так, останнім часом більше уваги приділяється якості житла, і як результат – в умовах зростання вартості комунальних послуг переваги надаються цегляним будинкам з автономним опаленням та енергозберігаючими технологіями будівництва. Багатьох покупців турбує наявність паркувальних місць поруч з будинком (існує негативний приклад забудови невеликих земельних ділянок у центрі міста багатоповерховими й висотними будівлями, не забезпеченими паркувальними місцями, що завдає певних труднощів їх мешканцям). Не менше значення для покупців має і благоустрій біля будинку: наявність місць для відпочинку, спортивних майданчиків, майданчиків для дітей тощо.

А найголовніше – це те, що покупці починають розуміти головний принцип американських ріелторів – "location, location and location" (місце, місце і ще раз місце). Для багатьох американців і європейців вид з вікна й соціальний статус сусідів (що, як правило, взаємопов’язано) має переважне значення. Тому й ціна 2-х однакових за якістю квартир в одному місті або сільському поселенні може дуже різнитися. Чернігів може похвалитися наявністю чудових краєвидів як у центрі міста, так і на його околицях. Ось чому покупці надають перевагу тим забудовникам, які запроектували будинки поруч з рекреаційними зонами, водними об’єктами або з видом на пам’ятки архітектури. Усе це зумовлює більш ретельний підхід до купівлі житла. У зв’язку з цим процес пошуку квартир може затягуватись на місяці. 

Що ж до цін новобудов Чернігова, то аналіз стану ринку, проведений нами наприкінці 2009 р., свідчить про наступні ціни пропозицій:
1)    житло економ-класу – до 5 000 грн. за один кв.м.;
2)    житло бізнес-класу – 5 000 – 5 600 грн. за один кв.м.;
3)    житло преміум-класу – від 5 600 грн. за один кв.м.

Той факт, що вищезазначені ціни залишаються майже незмінними з кінця 2008 р. й у більшості будинків, зданих в експлуатацію в 2009 р. вільних квартир не залишилося, говорить про те, що подальше падіння цін на нові квартири малоймовірне.

Автор – менеджер проекту «Стрілецька набережна» Ю.О. Терещенко          

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.