Як живе ринок дач у Чернігові: інтерв’ю з рієлторкою Світланою Марковою

Світлана Маркова

49-річну Світлану Маркову, власницю агенції нерухомості «Свій МаєтОК», називають топ-менеджеркою з продажу дач у Чернігові. Вона нарахувала, що в «дачному поясі» міста понад 110 садових товариств. У кожному товаристві від 60 до 800 ділянок. Це приблизно 20 тисяч дач. Це окремий сегмент на ринку чернігівської нерухомості.

За інформацією управління земельних ресурсів Чернігівської міської ради, з 1992 року в користуванні/власності садівничих товариств 81,2277 гектара землі, що розташована в межах території Чернігівської громади. Це разом з захисними смугами, дорогами, проїздами. Плюс дачі біля сіл навколо міста. Світлана Маркова побувала фактично в кожному садовому товаристві.

«Щоб була пічка або грубка»

— Є дачі під житло. Для відпочинку. Під садівництво-городництво. Має попит той сегмент, що під житло, — розповідає рієлторка. — Багато переселенців. Вони шукають собі бюджетне помешкання. Купують його вимушено.

— Коли стало зрозуміло, що опалення в багатоповерхівках Чернігова взимку може не бути, а дача — це грубка, зріс попит серед місцевих?

— Зріс. Починаючи з 2022 року, до мене зверталися люди, які зовсім не дачники. Вони купують собі овочі, фрукти в магазинах. Їм взагалі не потрібні грядки. Шукали саме дачу з пічкою. Хай невеличка, але щоб можна було обігрітися, приготувати їжу.

У 2023 році я зробила пост про пічки на своїй сторінці в соцмережах. У мене було до 40 фото різних видів пічок з моїх дачних об’єктів. Розповіла, що груба — це супер.

— Спрацювало? Скільки дач з пічками-грубами купили чернігівці восени?

— Нема сезонності продажів. Дачі купують постійно. І в січні, і в квітні. Швидко знаходить покупців доглянута ділянка, ближче до зупинки міського транспорту, передмістя, і щоб дача була з комунікаціями: світло, опалення, вода.

— Зі свердловиною?

— Перевага — ручна колонка або колодязь. Там, де не потрібна електрика. У багатьох дачних товариствах вода сезонна. Її нема взимку. І от людина в міжсезоння приїздить і набирає відерцем у колодязі.

Спостерігається дефіцит дач. Більше охочих купити. У мене величезна кількість дзвінків «куплю». Я зараз на показах з 8.00 до 20.00. І це кожного дня. Робота на свіжому повітрі. Десь 50 дач я можу запропонувати сьогодні.

До двох тисяч доларів за сотку

Світлана Маркова каже, що найпопулярніші дачні ділянки в районі обласної лікарні, вулиці Кільцевої, де газифіковані і вже заселені повністю дачні містечка, вулиці Єськова, де вихід до Стрижня.

— Скільки коштують найдорожчі і найдешевші дачі?

— У районі обласної лікарні сотка землі може коштувати дві тисячі доларів. Це найдорожча дачна земля. Але, якщо постаратися, можна і за 2,5 знайти, — жартує Світлана Маркова. — У місті сотка коштує, наприклад, якщо брати Стару Подусівку, до тисячі доларів. У районі Єськова чотири сотки — чотири тисячі доларів. За містом дешевше. Може бути і 500 доларів сотка (еквівалент 500 доларів).

— Яка площа дач? От ми бачимо ці вузькі дворики на Старій Подусівці, де три-п’ять соток всього. А дачі?

— Три сотки. 2,8 — якщо брати Подусівку, 2,9. У середньому в місті ділянки до чотирьох соток. Ділянки за містом — до п’яти соток. Люди купують дві-три дачі й об’єднують.

— Чим ближче до міста, до зупинки транспорту, до газу, води, тим дорожча сотка землі. А як впливає на ціну дачі будиночок?

— Порожня ділянка, навіть захаращена, необроблена, недоглянута, якщо це район обласної лікарні або вулиці Кільцевої і підведено газ, усе одно буде плюс-мінус дві тисячі сотка. Наявність будинку, звісно, впливає.

Є дерев’яні, які стоять навіть не на фундаменті. Бо раніше, до 1991 року, землю не можна було приватизувати. Людям давали дачі в тимчасове користування на 50 років. Будували так, щоб можна було кудись перенести.

З 1991 року, з початком приватизації, почали будувати капітальне житло. Будинок і наявність документів на нього піднімає ціну дачі. Буває так: є ділянка, є будинок. Є документи на ділянку, немає на будинок. Є на будинок, нема на ділянку. А буває так, що взагалі немає документів. Ні на ділянку, ні на будинок. Такі дачі продаються гірше.

Якщо приватизована ділянка і є документи на будинок, у разі чого, людина може розраховувати на компенсацію.

На дачі можна зареєструватися. Якщо зробити право власності. Якщо будинок з документами. Є певні вимоги до житла і навіть до ширини вулиці. Щоб був вільним проїзд і розворот аварійних транспортних засобів (пожежна, «швидка», електромережі та інші служби). Важлива і висота стелі, і наявність ями-септика. Але можна добудувати, перевести в житловий фонд. Процедура тривала. Та майже в кожному товаристві є така можливість.

Набір рієлтора: чотири пари взуття, п’ять кілограмів ключів, парасолька і сухий корм для собак

— Коли ви їдете показувати дачі, взуваєте гумові чоботи? — запитуємо рієлторку.

— У машині в мене завжди є чотири пари взуття, — пояснює Світлана Маркова. — Капці двох видів, кросівки, обов’язково гумові чоботи. Парасолька. Якщо показуєш клієнтам квартиру, береш тільки ключі і гарний настрій. Дача — це зовсім інше. Зима — треба тепло і зручно вдягтися і взутися. Ходити можеш і чотири, і п’ять годин. Іноді в снігу до коліна.

Відкривати дачні замки зимою — це той ще квест. З собою ношу обов’язково газовий балончик. Горєлку. Пирскалки, щоб змащувати замки. Мастила, бо замки замерзають, заїдають. Дачну нерухомість чомусь завжди закривають на десять замків. Тому в мене в сумочці майже п’ять кілограмів ключів з кольоровими позначками. Для «Фіалки» — синій, для «Ромашки» — жовтий.

У мене цілий арсенал засобів. Рукавички. Метр. Вимірюю відстань до зупинки: і кроками, і метрами, і за часом. Ліхтарик. Ящик бахіл у багажнику (для показу квартир). Корм для собак з собою. Бо коли ходиш дачами, бігає багато псів. Сухий корм я ношу з собою завжди. По кілограму купую.

Посіяти газонну траву і ходити босоніж

— Яка була найдешевша і найдорожча угода щодо дач у вас за 2025 рік?

— Дача за 28 тисяч доларів. Садове товариство «Деснянка». Шість кілометрів за містом. Ця дача — житловий будинок зі зручностями. Земельна ділянка 10 соток. Дачний масив — за селом. У Деснянку провели воду. Але ще не під’єднали.

Найдешевша дача коштувала 1200. Це та ж сама «Деснянка». Була доглянута ділянка п’ять соток. І на ній металевий контейнер.

Є зараз варіант за 35 тисяч доларів. Це Чернігів, вулиця Кільцева. Три сотки, газ, котел, батареї. Фактично житловий будинок. Меблі, техніка. 63 квадрати. Треба добудувати другий поверх. Але житловий будинок за такою ціною зараз не купиш у Чернігові.

Цінник ходовий — до 10 тисяч доларів. Від шести до 10.

За 10 тисяч дачу швидше продати, ніж за дві. Чернігівці не хочуть витрачати час на ремонт, будівництво. Хочуть приїхати в обжитий дім, посіяти газонну траву, ходити босоніж. Поставити басейн, гойдалку. Посіяти грядочку — це так. Але це не головна мета. Помінялися цілі — навіщо дача. Треба відпочивати від того, що відбувається навколо зараз.

— Скільки коштує оренда дачі на літо?

— Дача зі зручностями в найближчому передмісті в оренду — за ціною однокімнатної квартири. Тисяч п’ять. Простіші варіанти — тисячі дві на місяць. Дачу орендувати дуже вигідно. Тому що платежі тільки за електроенергію. Але таких варіантів небагато. Запитують періодично. Власники чомусь не пропонують. Масового попиту на оренду дач немає.

Блокпости теж впливають на ціну

У 2023-2024 роках дачі за блокпостами майже не купували, розповіла Світлана Маркова. Зросла популярність дач перед блокпостами: вулиця Кільцева, район ЗАЗу, обласна лікарня, Подусівка, Білоус, Жавинка.

— Більше дач перед блокпостами, — каже Світлана Маркова. — За ними починаються села: Деснянка, Киїнка, Рівнопілля, Березанка.

Збереглися, тому що місто не розросталося?

Світлана Маркова провела власне дослідження. І з’ясувала, що стільки дач, як у Чернігові і навколо, біля великих міст уже нема. Дивилася оголошення на рієлторських ресурсах, пропозиції на ОЛХ. Київ, Біла Церква, Житомир — немає такої кількості дач, як у нас. Щодо Луцька, Рівного варіантів небагато. Львів — шість-вісім дач на ОЛХ.

Старі дачні кооперативи збереглися в Чернігові, можливо, через те, що місто не надто розросталося, котеджних містечок не будували. 30 років тому в Чернігові були потужні заводи, де працювало до 15 тисяч (наприклад, «ЧеЗаРа»). Підприємства створювали дачні товариства. Земельні ділянки масово роздавали працівникам. Не всі міста мали таку структуру економіки.

Як довго ще протримається чернігівський «дачний пояс»?

Улюблена дачна історія від Світлани Маркової: як оформляли з сьомої ранку до восьмої вечора

— Мати з донькою вибрали дачу, купують. Я запитую: «Мати в шлюбі?» Вона каже: «Ні». Якщо ми оформлюємо нерухомість, потрібен дозвіл другої половини на придбання. Приходимо до нотаріуса. Паспорти, коди. Продавець тільки після операції на очах. Каже: «Я час від часу буду собі в очі крапати». Переконую: «Усе буде швидко».

Подали документи. Виходить помічник нотаріуса і повідомляє: «Мати в шлюбі. Реєстр показує». Пропоную: «Пригадуйте». І тут в неї прозріння: «Мене не розлучили». Виявляється, вона періодично виходить заміж за чоловіків з інших країн, щоб вони отримували посвідку на проживання. Є фірми, які цим займаються. Розписують, потім розлучають. І вона не перевірила, чи їх розлучили. А чоловіка вона в очі не бачила. Не знає взагалі. Як узяти в нього дозвіл? Угода під зривом.

Я говорю: «Давайте на доньку дачу оформимо. Ви ж незаміжня?» Вона зітхає: «Я за такою ж схемою. Але свого чоловіка знаю. Він живе в Києві». Телефонуємо чоловіку. Просимо піти до місцевого нотаріуса і взяти дозвіл на придбання дружиною нерухомості. Він погодився. Доки їздив з лівого берега на правий, доки до нотаріуса… Продавець очі крапає, ми чекаємо. О 15.00 підписав документ. Запитує: «Що далі?» «Іди до маршрутки, відправляй дозвіл у Чернігів. Ми зустрінемо». Кава, розмови, продавець крапає очі. Спілкуємось невимушено і дружньо. О 18.00 довідка приїхала. Й о 19.00 оформлюємо угоду. Потім я була, як вижатий лимон. Але все зробила.

Джерело: сайт газети "Вість", Ольга Макуха, Юлія Семенець. Фото Юлії Семенець

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.