Олександр Сердюк: «Мар’їна роща» залишиться незайманою, а молодіжне будівництво слід відродити

Наше інтерв'ю із заступником чернігівського міського голови з питань будівництва Олександром Сердюком відбулося напередодні Дня будівельника.

Говорили про особливості архітектурних ансамблів Чернігова, забудову зелених зон міста, вирішення квартирного питання молодими сім’ями, і навіть згадали анекдот про будівельників...

- Наскільки є актуальним професійне свято після фінансової кризи? Чи її наслідки вже вдалося подолати і можна святкувати?

- Ми починали святкувати День будівельника у 2002-му році. Це було перше святкування і справи були не кращими ніж зараз. Був оптимізм, були надії, що буде все краще. Будували тоді на рівні 20-30 тисяч квадратних метрів, а завдання ми ставили 100 тисяч.

Чи актуальне свято? Тоді був задум у оргкомітету і будівельних організацій заявити місту, що будівельники ще є.
Бо було таке враження, що будівельники пороз’їжджалися по всіх країнах і їх взагалі в Чернігові немає. Чи актуальне свято зараз? Справи не гірші, ніж тоді по обсягах будівництва.

Я тут згадую професора Преображенського, який казав, що розруха в головах. Люди повинні відчувати до себе увагу. Потрібно перш за все зберегти колективи, як би не було важко. Потрібно виділити кращих, бо головне – це люди. Для цього потрібно організовувати і такі заходи. Свято це підкреслює і створює відповідний настрій.

- Зрозуміло. Але момент фінансової кризи – це коли у людей не стало грошей і вони не змогли витрачатися ні на житло, ні на пов’язані з ним речі. Чи можете Ви сказати, що у будівельній галузі у порівнянні з тим періодом відбулося трішки покращення?

- Минулого року ми дійшли до 40 тисяч квадратних метрів. Це краще ніж у 2002-му, але все одно гірше, ніж хотілося б. Завдання згідно генерального плану – 100 тис. м2. В цьому році у нас були наміри вийти на 70 тис. м2. Ми намагаємося це зробити, але півріччя показує, що цього ще не досягли.

Звісно, про що б мова не йшла, мова йде про гроші – наскільки люди будуть купувати житло. Це найголовніше завдання, але його реалізація не від будівельників залежить. Але, якщо будівельна галузь працює, на кожного працюючого створюється ще 6 робочих місць у суміжних галузях. Просто на цю продукцію має бути покупець.

А меблі потім для квартир? А люстри?

- Які на сьогодні в Чернігові законсервовані будівництва? Де саме? Якщо це можливо, обсяг в квадратних метрах і в недобудованих квартирах.

- Якщо говорити про консервацію, то взагалі законсервованих об’єктів у нас немає.

Сама по собі консервація передбачає окремий проект, заходи, витрати коштів для консервації на якийсь період.

У нас є недобудови, можливо повільні темпи будівництва. Це залежить від фінансового стану організації і можливості кредитування, а це непросте питання.

Довгобуди є по Войкова, 27. Не можна сказати, що там законсервований об’єкт.

-         А біля Льотного училища? Всього один поверх побудували і стоїть не один рік вже.

-         Там ще є питання знесення і вивільнення ділянки – це проблема іншого плану. У нас з двох помітних об’єктів – це на Войкова і на Савчука. На Східночеській повинен бути 16-ти або 17-ти-поверховий будинок, але там ще містобудівні проблеми не вирішені. Будівництво розпочалося, але інвестор зараз не може його продовжити.

Якщо в квадратних метрах, то на Савчука це питання ще не вирішено і залежить від поверховості. А по Войкова це десь 74 квартири.

- Скільки набудували минулого року? Як виглядає галузь в цілому? Що побудували в місті з нежитлових об'єктів?

- Ввели в експлуатацію близько 40 тис. м2. Галузь намагається виживати.

Якщо взяти питання за гроші, то будівельна галузь і житло – напевно єдиний вид продукції, який не подорожчав в порівнянні з до кризовими цінами. Це говорить про те, що фінансовий стан будівельних організацій погіршився. Тому що вони працюють на межі собівартості. І фактично вони працюють тільки для збереження структур, колективів, фахівців. Бо будеш продавати дешевше собівартості – станеш банкрутом. Дорожче – не буде покупця.

- Яка зараз середня собівартість метра квадратного і середня ринкова ціна?

-         В собівартості точно не скажу, але рентабельність дуже невелика. В будівельній галузі, щоби застосовувати нові механізми, технології, матеріали, щоби використовувати сучасні виробництва матеріалів, потрібна рентабельність не менше 20%.

А зараз вони йдуть на межі 3-5%.

Якщо говорити про продаж житла, докризові ціни сягали до $1000/м2. Це 7-8 тис. грн./м2. То зараз у нас іде на рівні від 4000 до 5000 грн./м2. Це дуже велике падіння.

-         Але ж собівартість починається із землевідведення.

-         Звичайно…

-         То чи можна спростити цю процедуру? Щоб місто росло «вшир», щоб це питання було менш зарегульованим. Тоді, можливо, і собівартість зменшиться?

-         … І не тільки у відведенні. Якщо говорити про місто, то процес відведення ділянок не складає такої великої проблеми. В місті просто немає вільних земельних ділянок окрім Масанів. Вони зайняті кимось, і це перше питання.

Друге питання – це технічні умови. Це насамперед енергетика. Начебто і взяв забудовник в центрі земельну ділянку, а кабелі він має тягнути з Котів. Тому що тут немає. Так само і по водоканалу проблема підведення тепла існує, можливо у меншому масштабі. Ця проблема вирішується індивідуальним опаленням. Але потрібно займатися газовими мережами.

Зараз прийнятий новий закон про регулювання містобудівної діяльності, який намагається спростити всі погоджувальні процедури. Особливо, щоб не було затримки в часі. Це також впливає на собівартість.

Якщо будівельник бере в оренду земельну ділянку, потім рік проектує і вже починає платити за землю. А проектування йому не дають робити, поки немає земельної ділянки, то він рік тільки просто платить за землю. Потім він вирішує питання комунікацій, решту, і цей підготовчий період дуже впливає на собівартість.

Звичайно, хотілося б, як сказано в законі: повинні дати точку підключення на межі будівельного майданчика. Але хтось повинен за це заплатити. Якщо не будівельник, то бюджет. Якщо не бюджет, то власник комунікацій. Але в тарифі тоді має бути закладена складова інвестування на розширення власних мереж. А це знов тарифи і обурення людей. Чому, мовляв, власники житла повинні платити за тих, хто тільки будується?

- Чи вирізняється сучасне житлове будівництво якимись родзинками? Чи відрізняються архітектурно нові будинки один від одного? Чи вони будуть такими ж типовими, як у кінокомедії "Іронія долі або з легким паром"? З чим увійде епоха сучасного будівництва в історії?

- Якщо говорити про типові проекти, то їх взагалі в Україні немає. Є об’єкти повторного застосування. Це в основному серія ЧН. Але сказати, що вони стоять на місці, не можна. Наприклад, керівник Домобудівельного комбінату Анатолій Роговий намагається покращувати і фасади, і застосовувати нові технології. Покращується вигляд споруд. І це не єдиний випадок з ЧН-серією. У нас з’явилися об’єкти серії «Мерседес», іде розробка застосування білоруської серії «Аркос». Поки що призупинилися ці роботи. На Масанах вже розпочато будівництво такого збірно-каркасного будинку, маємо надію завершити. Це прогресивна технологія.

Інші будинки у нас всі проекти індивідуальної розробки. І ви бачите, що в центральній частині міста по Бєлінського у нас будується в стилі 40-х – 50-х рр.

Якщо говорити про фасади, ми намагаємося їх в цеглі не залишати, а зробити облицювання фасаду. Це і теплозабезпечення, і енергозбереження. Також це і естетичний вигляд.

Ви знаєте, на Масанах зараз будинок з синім фасадом. Він цегляний, але з таким облицюванням виглядає значно цікавіше. Кожний будинок – індивідуальний підхід…

- Так, типовими все-таки виглядають «панельки». Цегляні виглядають дійсно оригінально, навіть іноді готично :).

- … Ті ж «панельки», які робив Роговий біля церкви на Масанах, мають зовсім інший вигляд.

- Чи існують зараз у Чернігові обмеження за висотністю будівництва? В центрі, в спальних районах... Чи не ризикує місто повторити долю Києва, де круті дніпровські пагорби після будівництва на них хмарочосів виглядають як невеличкі горбочки?

- Тут не можна розділити центр і спальні райони. В основному найвищі будинки у нас 16-поверхові і немає потреби. Тому що в межах існуючої забудови є ще обмеження навантаження на територію – скільки прибудинкової площі має бути для людей, які там проживають. Це ще і безпека людей. Чи є у нас такі пожежні вишки, які на випадок пожежі зможуть доставити пожежників вище 16-го поверху? У нас поки що 9-й навіть проблемний. Але є план зонування території і там є обмеження по висотності. Особливо в центральній частині. Якщо ви навіть на периферії і там є пам’ятка історії, там також є свої обмеження і індивідуальний підхід у кожному випадку.

В правилах забудови один з розділів є схема зонування території по висоті забудови. Ми будемо її корегувати, намагаємося її трішки збільшити, бо вона дуже жорстка для Чернігова. Але це не буде стосуватися центральної частини, історичних зон.

Коли будується будинок в центрі, у проекті він накладається на місцевість, визначається його вигляд з ключових точок: з пішохідного мосту, в’їзду у Чернігів, з Троїцького собору. Таким чином визначається, чи не задавить вона своїм виглядом ключові історичні будівлі.

- Чи належним чином підтримується існуючий житловий фонд? Яка доля хрущовок і сталінок? Адже був проект і задуми повної реконструкції будинків в центрі. Яка його доля?

- По реконструкції існуючого житлового фонду є програма, багато йде писанини. Але законодавчо потрібно вирішити питання відселення. Тому що, якщо і надалі все буде залежати від людей, які там проживають, то зробити реконструкцію або знесення, чи наростити поверхи майже неможливо.

Ми пробували по вулиці Коцюбинського це зробити. Можливо ще наростити по одному поверху, але з відселенням людей. Але коли інвестор починає звертатися, потрібна абсолютна згода усього будинку.

Звертаємося до бабусі, а вона каже: «Ми тут усе життя прожили, мій дід тут помер і я тут буду помирати. І не хочу я нікуди переселятися». Хоча законодавчо в інших державах це вирішується. Якщо у основної маси згода є, тоді пропонують у півтора рази кращі умови, або будують інший будинок з покращенням умов проживання. Але якщо повністю на добрій волі, люди повністю вимикають будь-які обмеження. Просять, наприклад, за 40 квадратних метрів одну двокімнатну, дві однокімнатні, ще заплатити грошей і сину в Києві квартиру дати. Тому цей момент має закон якось відрегулювати. Адже інвестор теж не хоче перевитрат, інакше це знов ляже на собівартість – на ту людину, яка прийде купувати квартиру у новому будинку.

- Наскільки часто не дотримуються норми будівництва житла? Адже буває таке: збудували будинок - одразу на стіни накладають шини. Такий панельний будинок є біля Льотного училища. Наскільки частими і масовими є подібні випадки? Як такого уникати?

- Взагалі, якщо говорити про нагляд за будівництвом, то за новим законодавством дуже жорсткі вимоги до проектантів.

Вимоги настільки серйозна, що штрафні санкції і відповідальність дуже висока.

Зараз контрольні функції до процесу будівництва держава забрала на себе. Відносно цих випадків краще було б переговорити з інспекцією державного архітектурного і будівельного контролю. У нас в нових будівлях таких проблем не виникало. Є недоліки по вентиляції, але ми намагаємося таких випадків уникати. Намагаємося впливати на ці процеси – змушуємо забудовника чи інвестора викупити назад квартиру чи надати інше житло, але випадків не так багато.

- Чи помінялася розстановка основних гравців на будівельному ринку міста? Хто зараз є найбільшим забудовником? Хто в лідерах?

- Останнім часом, якщо відзначати за обсягами будівництва, на першому місці звичайно «Домобудівельний комбінат» Анатолія Рогового, «Укрсівербуд». На жаль, здає свої позиції «Чернігівпромбуд». Останній будував на проспекті Перемоги будинок біля танка, гарний житловий будинок біля Градецького на проспекті Миру. Але обсяги вони зменшили і фінансовий стан у них непростий.

Роговий будує на Масанах, на Єськова. Земельних ділянок і об’єктів достатньо.

- Можливо, на часі вже ставити хрест на програмі молодіжного житлового будівництва? Які варіанти у молоді мати власне житло?

- Це не тільки не на часі, це потрібно розвивати в першу чергу. Якщо ми думаємо про майбутнє, але не думаємо про молодь, ми не думаємо про майбутнє.

Вважаю, що державна програма начебто і є, але тих коштів дуже обмаль. Дещо виділяє і місцевий бюджет. На жаль, все звелося не до житлового будівництва, а до закупки квартир у готових будинках. Будинок готовий на 70% - МЖК купує там одну чи дві квартири. Вони допомагають інвестору продати, але це пасивна позиція.

У молодіжному житловому будівництві повинна бути активна позиція. Наприклад, у нас є два готові проекти – 40-квартирні будиночки на Масанах. Беріть їх! Ми можемо спростити все на технічних умовах, полегшити підключення комунікацій, віддаємо ділянку і звільняємо від дольової участі в розвитку. Ми можемо вже на цій стадії за рахунок пільгових умов зменшити десь на 30% вартість того житла. Але це має бути активна позиція і достатньо коштів, щоб хоча б один такий проект реалізувати. Просто мізерні кошти не дозволяють взяти хоча б один такий об’єкт.

- Добре… Молода людина – не алкоголік, не наркоман, закінчує ВНЗ і має добрі наміри… Як їй вирішити своє квартирне питання?

- Ось для цього він повинен звернутися в фонд, а фонд повинен свій проект і свій будинок для молоді. Це було б дійсно нормально, це було б дешевше…

- Але ж це тільки прагнення?

- Але ж таке було раніше. Для цього потрібно переступити якийсь поріг у фінансуванні. Щоб їх було достатньо для реалізації хоча б одного проекту, а не розпорошити ці мізерні кошти на всіх. Викуп окремих квартир у готових будинках – це основна вада молодіжних програм на сьогоднішній день.

- Ви - насамперед чернігівець. Як чернігівець і житель міста як ви диветеся на перспективу забудови Кордівки, Мар'їної рощі? Що переважає на ваших особистих вагах - екологія, легені міста чи зручності і комфорт?

- Я розумію постановку питання :). Якщо говорити про забудову зелених місць… Ми заперечуємо забудову «Мар’їної рощі» як таку. Вона там просто неможлива. Хвилюватися за це нічого, бо там стільки комунікацій сходиться до нашої каналізаційної насосної станції, що там неможливо вибрати місце. І переносити комунікації вже нікуди.

У нас ліквідується дорожнє управління, на цьому місці планується забудова згідно програми розвитку туризму, у нас є проект забудови центральної частини міста. У нас передбачена забудова, але вона скоріш для залучення туристів. Це спортивні, інші споруди, співоче поле. І це краще, ніж там буде знаходитися шляхова організація. Ними зможуть користуватися чернігівці і гості міста.

Питання про забудову Кордівки також не йде. Питання в тому, щоб навести порядок в тій же Кордівці у зелених зонах. Є по містобудівних правилах в цих зонах допустимі види забудови. Якщо зараз вирубують кущі і смажать шашлики на цих галявинах, то це напевно не краще. Якщо там буде стояти мангал, якщо туди буде йти доріжка і будуть створені всі умови для тихого відпочинку, то хіба це буде гірше?

До кожного питання потрібно підходити фахово. Якщо взяти ту ж Ялівщину, ми напевно першими в Україні замовили роботу з обстеження всіх зелених насаджень. Це робиться для того, щоб паркова зона продовжила існувати, але мала пристойний вигляд. Питання лише в тому, чи підійдемо ми до питання як добрі господарі, наскільки воно раціонально і зручно для чернігівців.

Ми скоро будемо виставляти на обговорення ще одну зону. В місті немає пристойного пляжу і «Золотий берег» вже давно не золотий. Потрібно робити його у зручному місці, потрібно створювати зону відпочинку, потрібно подумати над місцем проведення фестивалів. Якщо все законсервувати, то хто ж нас буде годувати? Хто до нас буде їхати?

Сьогоднішній турист всього за півдня об’їжджає всі наші пам’ятники. Якщо ніде ночувати і ніде відпочити ввечері, він їде на Київ.

Якщо ви мене питаєте, за комфорт я чи за зелені зони, то скажу так. Люди у нас діляться на дві категорії. Ті, хто мають комфорт, вони вже більше за зелень. Хто не має комфорту, вони за комфорт.

-         А майбутнє Ялівщини? Яким його бачите?

-         За котеджне містечко і мови йти не може. Все вже забудовано і розширювати забудову немає сенсу.

Що ж стосується ландшафтного парку, то такі парки слід організовувати за межами міста. Не можна обмежувати доступ людей туди, куди вони ходили весь час. Потрібно впорядкувати, навести порядок і допомогти все це влаштувати. А створення рекреаційної зони потрібно вирішуватися на рівні Кабміну. Чому місто щось повинне передавати державі? Ми нездатні там навести порядок? Дитинець ми передали державі. Яке фінансування? Тридцять тисяч на рік?

У нас не вистачає парків для відпочинку людей. Два парки, а з Кордівки – це взагалі тільки верхня частина. Потрібно розширяти ці зони. Обмежувати доступ в місті теж не можливо.

-  Якому помешканню ви самі віддаєте перевагу? Міській квартирі чи приватному будинку? Де мешкаєте?

- У приватному будинку.

- Чи можете наостанок пригадати жарт чи анекдот про будівельників?

- :) Йде будівництво поряд зі школою… А це завжди лайка, іноді – матюки… Викликали начальника тресту, розібрали його на партгоспактиві у присутності директора школи. Той провів роботу у колективі, багатьох позбавили премій і звільнили, винесли догани. Через тиждень така картина на будівництві: зварювальник варить на рівні 2-го поверху, помічник внизу тримає конструкцію. Зривається крапля гарячого металу – і помічнику за шию. Він зціпив зуби, конструкцію кинути не може. Після того, як метал охолов, говорить зварювальнику: «Нет, Вася, ты не прав»…

"Главная черниговская газета", №11 (11) от 15.08.11, Олег Головатенко

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.