Что меняет «градостроительный» закон?

Разработчики недавно вступившего в силу Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности», ссылаясь на то, что инвесторов отпугивает зарегулированная разрешительная система в строительстве, своей главной целью поставили создание благоприятного инвестиционного климата.

Для этого решили упростить крайне громоздкий процесс как на первоначальном этапе строительства — при получении исходных данных, технических условий, согласовании и экспертизе проекта, так и на последующих этапах — при получении всевозможных разрешений и согласований, при вводе объекта в эксплуатацию. Вся процедура получения разрешений сокращается в несколько раз — с года до пары месяцев.

По идее, строители должны радоваться предоставленной возможности начинать строительство быстрее и легче. Но тогда почему два руководителя крупных черниговских строительных компаний, когда мы к ним обратились, не захотели прокомментировать новый закон? «Пока воздержимся», — сказали оба. Ну что ж, такой ответ — тоже ответ. Только…

Сократили донельзя

По новому закону строитель согласовывает с органами местного самоуправления только градостроительные условия (планировочные и архитектурные требования). Разрешения будет выдавать Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСК). По новому закону не требуется прохождение экспертизы проектов (кроме объектов повышенной сложности, которые у нас практически не строятся).

— Раньше государственные службы — санэпидемстанция, пожарные и так далее — участвовали в начальной стадии — проектировании и экспертизе, что обеспечивало большую надежность проекта, — так считает заместитель мэра по строительству Александр Сердюк.

— Из ведения местных органов власти вывели разрешения на проектно-изыскательские работы, строительство, утверждение акта ввода. Нас лишили возможности влиять на строительный процесс, но при этом с нас пока не снимают ответственности за количество введенного жилья.

В этом законе не выдержан принцип «золотой середины», из одной крайности, зарегулированности и бюрократизации процесса, впали в другую — создание безответственности в строительном процессе.

Но сокращать, действительно, надо

Александр Сердюк не отрицает, что в принципе подобный закон необходим.

— Некоторые этапы градостроительной деятельности, действительно, следовало упростить: сокращение сроков привело бы к большей рентабельности проекта.

Сейчас строители ходят к государственным органам на стадии подготовки отвода земельного участка, предварительного акта выбора и проекта отвода земельного участка, проектирования работ… Потом эти же службы рассматривают их документацию уже в процессе экспертизы. Так давайте продумаем этот порядок так, чтобы сократить посещения одной и той же инстанции. Но не путем исключения проверяющих служб из процесса проектирования, как предлагается новым законом, а исключением повторных хождений в один и тот же кабинет по одному и тому же вопросу.

Простота, чреватая опасностями

Сейчас службы местного самоуправления и государственные смотрят документацию только на стадии разработки и утверждения градостроительной документации.

— Но отстранение экологии, санстанции, пожарников на стадии проектирования вызывает опасения серьезных инвесторов, которые действительно хотят строить, а не перепродать землю, получив по упрощенному порядку разрешение на строительство, — Александр Сердюк предвидит «подводные камни» нового порядка строительства. — Они говорят: «Закон — это хорошо, но мы знаем, в какой стране живем. Мы построим здание по новому порядку, а проверяющие организации придут потом, посмотрят объект и предъявят перечень нарушений, что повлечет за собой недоразумения, задержки в пуске объектов и непредусмотренные затраты». Поэтому серьезные застройщики предпочитают все-таки пройти экспертизу за свой счет, еще на стадии проектирования.

Но я считаю, что и на стадии отвода земли, и на стадии проектирования работ контролирующие службы хотя бы раз, но напрямую должны посмотреть документацию и обязательно — на стадии реального проектирования. Иначе недобросовестные застройщики будут строить совсем не так, как заявляли в документации.

Архитекторам - обязанности Бога?

— В погоне за упрощением подготовки к строительству законодатели перешли к советской практике пятилеток, — констатирует Александр Викторович. — Но если раньше мы выполняли принципиальное решение — детальную застройку территории, а последующей документацией прорабатывали за счет заказчика каждый объект, то теперь требуют, чтобы проект детальной застройки был проработан вплоть до сноса старых построек и учета коммуникаций! Но такая детальная проработка потребует столько времени и денег, что как только она закончится — уже будет устаревшей!

Теперь на архитектора возлагаются функции Бога - в том смысле, что срок действия Генерального плана не ограничен во времени и подлежит только корректировке раз в пять лет. Но представим: приходят инвесторы и предлагают на том месте, где у нас по Генеральному плану намечены склады, построить жилой микрорайон. В соответствии с новым законом я должен предложить ему прийти через пять лет, так как закон предусматривает корректировку Генплана раз в пять лет. И что тогда делает инвестор? Разворачивается и уезжает из города…

Отчислений для города не дождемся

— Такова политика законодателей — мол, органы местного самоуправления предвзяты, субъективны, злоупотребляют, не дают актов ввода, — с некоторой обидой говорит заместитель мэра. — Но при этом никто не отменил еще одну обязанность органов местного самоуправления — сбор долевого участия. Раньше существовал механизм контроля за поступлением средств в фонд развития инженерно-транспортной инфраструктуры. Добровольно застройщики платить не хотели (и вряд ли сейчас захотят). Сейчас от долевого участия освобождены объекты социально-культурного назначения и строители индивидуальных жилых домов.

Также запрещена передача долевого жилья органам власти. А так как закон исключил органы местного самоуправления из строительного процесса сразу после предоставления градостроительных условий, то теперь мы не можем повлиять на поведение инвестора — заплатит он или нет. ГАСК в своих документах говорит об этом в рекомендательном порядке. То есть законом не предусмотрены механизмы контроля за своевременным заключением договоров на долевое участие. Конечно, мы можем подать в суд, когда закончится строительство и будет видно, что долевое участие не оплачено. Но предвижу — судиться придется со всеми застройщиками.

Долой популизм в строительстве!

Новый закон критикуют за то, что он отменил общественные обсуждения отдельных объектов. Хотя общественные слушания локальных городских строек больше напоминали пиар-акции, и надеяться на их объективность не приходилось.

Но созывать общественные слушания будут при разработке Генерального, зонального и детального планов застройки населенных пунктов — раз в пять лет.

— Теперь общественные слушания будут проводиться только по градостроительной документации, — уточняет Александр Викторович, — и во внимание будут приниматься только замечания и предложения, обоснованные в соответствии с градостроительными нормами.

***

Как и любой свежий закон, этот еще будет обкатываться, обрастать поправками и подзаконными актами, которые сделают его работающим. Может быть, ненадолго, до тех пор, пока не будет принят готовящийся Жилищный кодекс. Но пока закон не продуман в деталях, даже не разработаны образцы документов по новым требованиям, а строители уже по нему работают! Кто будет отвечать за негативные последствия, вызванные допущенными нарушениями в строительстве? Пока закона о персонифицированной ответственности нет.

И самое важное — прибавит ли он украинцам квартир, готовых, с крышами и окнами, в которые можно въезжать и жить? Тоже сомнительно, так как не оговорена ответственность застройщика за соблюдение нормативных сроков строительства в то время, как технические условия выдаются на весь период строительства. Все это сделает долгострои неконтролируемыми или наплодит их еще большее количество. Ведь все они в свое время так же лихо начинались, но вот денег хватило только на коробку …

Лариса Добрынина, еженедельник «Семь дней», №23 (500)

Хочете отримувати головне в месенджер? Підписуйтеся на наш Telegram.